نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
مرا به خاطر بسپار
حسین رستمی: تصمیمات بدون نظر کارشناسی صنف، تعدد و ضعف سامانهها، نبود دسترسی اتحادیه به آمار معاملات، قراردادهای چاپی غیرمجاز، فعالیت حدود هزار واحد فاقد پروانه، قیمتگذاری در سکوهای ملکی و ورود بانکها به بازار ملک، بخشی از مشکلات امروز است؛ «توسعه و اقتصاد پایدار» در ادامه، پاسخ راه و شهرسازی، شهرداری، اتاق اصناف، دستگاه […]
حسین رستمی: تصمیمات بدون نظر کارشناسی صنف، تعدد و ضعف سامانهها، نبود دسترسی اتحادیه به آمار معاملات، قراردادهای چاپی غیرمجاز، فعالیت حدود هزار واحد فاقد پروانه، قیمتگذاری در سکوهای ملکی و ورود بانکها به بازار ملک، بخشی از مشکلات امروز است؛ «توسعه و اقتصاد پایدار» در ادامه، پاسخ راه و شهرسازی، شهرداری، اتاق اصناف، دستگاه قضایی، ثبت اسناد، سکوهای ملکی و دستگاههای ملی متولی مسکن را مطالبه خواهد کرد.
مشهد ـ توسعه و اقتصاد پایدار: بازار مسکن مشهد را نمیتوان فقط با یک عدد برای قیمت فروش یا اجاره توصیف کرد. پشت هر معامله ملکی، مجموعهای از سامانهها، قوانین، دستگاههای نظارتی، مشاوران املاک، پلتفرمهای اینترنتی، بانکها، شهرداری، راه و شهرسازی، سازمان ثبت و البته موجران، مستأجران، خریداران و فروشندگان قرار دارند؛ اما وقتی حلقهای از این زنجیره درست کار نکند، نتیجه آن مستقیماً به مردم منتقل میشود.
در همین چارچوب، محمود حقیقی، خبرنگار «توسعه و اقتصاد پایدار» در گفتوگویی با حسین رستمی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد، مجموعهای از پرسشهای صنفی، اجرایی و سیاستی بازار مسکن را مطرح کرد؛ پاسخی که فقط گزارش عملکرد اتحادیه نبود، بلکه مجموعهای از هشدارها و انتقادها را نسبت به نحوه سیاستگذاری و اجرای مقررات در بازار ملک در برداشت.
اکنون این گفتوگو میتواند نقطه آغاز یک پرونده رسانهای گستردهتر باشد؛ پروندهای که قرار نیست تنها صدای اتحادیه را منتشر کند، بلکه در مراحل بعدی پاسخ هیئتمدیره، مشاوران املاک، مردم، موجران و مستأجران و سپس دستگاههای اجرایی و سیاستگذار در سطح استان و کشور را نیز مطالبه خواهد کرد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد با اشاره به ساختار مدیریتی اتحادیه گفت هیئتمدیره اتحادیه متشکل از هفت عضو است و یک بازرس نیز بر عملکرد هیئتمدیره و امور اتحادیه نظارت دارد.
رستمی از پیگیری وضعیت صنفی اعضا، نرخنامه، مسائل سامانهها، ارائه خدمات به اعضا، برگزاری دورههای تخصصی و استفاده از ظرفیت استادان معرفیشده از سوی دستگاه قضایی بهعنوان بخشی از اقدامات دوره فعلی یاد کرد.
اما در کنار این گزارش عملکرد، رئیس اتحادیه فهرستی از مشکلاتی را مطرح کرد که برخی از آنها مستقیماً متوجه ساختار تصمیمگیری در سطح استان و کشور است.
رستمی یکی از مشکلات جدی را تصویب مقررات بدون استفاده کافی از نظر کارشناسی فعالان واقعی صنف دانست.
به گفته وی، دستگاههای مختلف دولتی مقرراتی را برای بازار املاک وضع میکنند که گاهی بدون مشارکت مؤثر اتحادیه و فعالان این حوزه تدوین شده و در زمان اجرا، مشکلات متعددی ایجاد میکند.
رئیس اتحادیه خواستار حضور نمایندگان واقعی صنف در جلسات تصمیمگیری شد تا مشکلات اجرایی پیش از تصویب مقررات شناسایی شود.
این اظهارنظر یک سؤال مهم را پیش میکشد:
اگر مشاوران املاک مجری بخش مهمی از سیاستهای بازار ملک هستند، چرا نظر آنها باید بعد از تصویب قانون و هنگام بروز مشکل در مرحله اجرا شنیده شود؟
این پرسش فقط متوجه مشهد نیست؛ بلکه باید از وزارتخانهها و نهادهای ملی تصمیمگیر در حوزه مسکن نیز پرسیده شود.
رستمی یکی از مشکلات جدی صنف را تأخیر در تصویب نرخنامه دانست و گفت تأخیر چندساله در تعیین تکلیف نرخ خدمات میتواند معیشت فعالان این حوزه را تحت تأثیر قرار دهد.
به گفته وی، تصمیمات مربوط به نرخ خدمات صنفی باید در زمان مناسب اتخاذ شود تا فعال اقتصادی بداند در چه چارچوبی فعالیت میکند.
اما در اینجا نیز سؤال دیگری وجود دارد:
فرآیند تعیین نرخ خدمات مشاوران املاک دقیقاً در اختیار کدام نهاد است و چرا یک صنف باید برای تعیین تکلیف نرخنامه خود سالها منتظر بماند؟
یکی از مهمترین بخشهای گفتوگوی «توسعه و اقتصاد پایدار» با رئیس اتحادیه، موضوع دسترسی به دادههای معاملاتی بود.
رستمی صراحتاً گفت اتحادیه دسترسی لازم به سامانههای ثبت قرارداد ندارد و حتی نمیداند واحدهای صنفی در کدام سامانه قراردادهای خود را ثبت میکنند و چه تعداد قرارداد در هر سامانه ثبت شده است.
وی تأکید کرد بدون آمار و عدد نمیتوان برای شهر برنامهریزی کرد.
این اظهارنظر، شاید مهمترین سؤال این گزارش را شکل میدهد:
اگر این مسئله ناشی از معماری سامانههای ملی است، پاسخ آن باید از متولیان ملی سامانهها گرفته شود.
اگر ناشی از سطح دسترسی مدیریتی است، باید مشخص شود چه نهادی این دسترسی را تعیین کرده است.
و اگر مسئله امنیت دادههاست، باید توضیح داده شود چرا سازوکار مشخصی برای دسترسی نظارتی اتحادیه پیشبینی نشده است.
این دیگر یک مسئله صرفاً صنفی نیست؛ مسئله حکمرانی داده در بازار مسکن است.
رستمی از تعدد سامانههای مورد استفاده در حوزه معاملات ملکی انتقاد کرد.
به گفته وی، هر سامانه جدید علاوه بر نیاز به زیرساخت، نیازمند آموزش دوباره هزاران عضو صنف و اطلاعرسانی به مردم است.
او خواستار یکپارچهسازی سامانهها شد و حتی پیشنهاد کرد سامانههای متعدد در یک ساختار منسجم قرار گیرند.
اما پرسش اساسی این است:
اگر هدف سیاستگذار شفافیت معاملات است، چرا این شفافیت باید برای مشاور و شهروند با عبور از چند سامانه و چند فرآیند متفاوت همراه باشد؟
و سؤال بزرگتر:
چند سامانه در حال حاضر در فرآیند معاملات ملکی فعال است و هزینه طراحی، نگهداری، آموزش و استقرار آنها برای دولت و مردم چقدر بوده است؟
موضوع سامانه تعیین اجارهبها یکی از حساسترین بخشهای این پرونده است.
بررسی سابقه اظهارات مسئولان نشان میدهد این سامانه در مشهد با هدف تعیین هوشمند اجارهبها راهاندازی شده بود و در مقطعی رئیس اتحادیه از نصب آن در هزاران واحد صنفی سخن گفته بود. حتی اعلام شده بود که نرمافزار در حال تکمیل و بهروزرسانی است.
در مقطعی نیز مسئولان استان از سامانهای سخن گفته بودند که با واردکردن ویژگیهای ملک، امکان تعیین اجارهبهای متناسب با مشخصات آن را فراهم میکرد.
اما اکنون، بنا بر اطلاعات مطرحشده در گفتوگو با «توسعه و اقتصاد پایدار»، نرمافزاری که برای طراحی و تهیه آن هزینه قابل توجهی صرف شده، عملاً کارایی مورد انتظار گذشته را ندارد.
این موضوع باید شفاف شود.
هزینه طراحی و اجرای این نرمافزار چه میزان بوده است؟
منبع تأمین هزینه آن چه بوده است؟
چه مجموعهای آن را طراحی و اجرا کرده است؟
چند بنگاه در نهایت از آن استفاده کردند؟
چند استعلام یا قرارداد بر اساس خروجی آن ثبت شد؟
آیا گزارش ارزیابی عملکرد سامانه وجود دارد؟
چرا سامانهای که زمانی قرار بود ابزار کنترل بازار اجاره باشد، امروز عملاً فاقد کارایی مورد انتظار است؟
و مهمتر:
آیا دستگاههای استانی و ملی که از اجرای چنین سامانهای حمایت کردهاند، از سرنوشت آن مطلع هستند؟
این پرسشها باید از اتحادیه، راه و شهرسازی و سایر دستگاههای ذیربط پاسخ بگیرد.
در خصوص سقف افزایش اجارهبها، موضوع باید روشن و بدون ابهام بیان شود.
سقف افزایش اجارهبهای سال ۱۴۰۵ در خراسان رضوی ۲۵ درصد تعیین شده و این رقم به اتحادیه املاک و دستگاههای مرتبط ابلاغ شده است.
در گزارشهای رسمی نیز بر اجرای سقف ۲۵ درصدی و تمدید قراردادهای اجاره در چارچوب این سقف تأکید شده است.
رستمی در گفتوگو با «توسعه و اقتصاد پایدار» تأکید کرد اتحادیه در مقام مجری قانون، مکلف به اجرای مصوبه ۲۵ درصدی است و اعضای صنف نیز باید آن را رعایت کنند.
اما رئیس اتحادیه همزمان یک مشکل جدی را مطرح کرد:
اگر مالک و مستأجر تصمیم بگیرند خارج از شبکه مشاوران املاک و از طریق پلتفرمها یا قراردادهای عادی اقدام کنند، نظارت صنفی چگونه اعمال خواهد شد؟
اینجاست که یک تناقض مهم پدیدار میشود:
قانون سقف تعیین میکند؛ اما اگر معامله از مسیر تحت نظارت اتحادیه خارج شود، چه نهادی بر اجرای سقف نظارت میکند؟
این سؤال باید از وزارت راه و شهرسازی، دستگاههای نظارتی، پلتفرمهای ملکی و دستگاه قضایی پاسخ بگیرد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد معتقد است پلتفرمها میتوانند ابزار مفیدی برای تبادل اطلاعات باشند، اما درج قیمت توسط افراد غیرکارشناس میتواند بر بازار اثر منفی بگذارد.
وی پیشنهاد کرد پلتفرمها اطلاعات ملک را نمایش دهند اما قیمتگذاری با سازوکار کارشناسی انجام شود.
این دیدگاه البته باید از سوی پلتفرمها نیز پاسخ داده شود.
آیا قیمت درجشده در آگهی، قیمت واقعی معامله است؟
چه تفاوتی میان قیمت پیشنهادی و قیمت نهایی معامله وجود دارد؟
آیا پلتفرمها مسئولیتی در قبال اثرگذاری دادههای خود بر انتظارات قیمتی بازار دارند؟
اگر قیمتگذاری باید کارشناسی باشد، مرجع کارشناسی دقیقاً چه نهادی است؟
رستمی از ادامه چاپ و توزیع قراردادهای غیرمجاز توسط برخی چاپخانهها انتقاد کرد.
به گفته وی، اتحادیه سالهاست قرارداد چاپی ارائه نمیکند و بر ثبت قرارداد در سامانه تأکید دارد، اما همچنان قراردادهایی با متنهای غیرحقوقی چاپ و میان برخی واحدها توزیع میشود.
رئیس اتحادیه از مکاتبات متعدد با دستگاههای مسئول سخن گفت و از دستگاه قضایی خواست به موضوع ورود کند.
در اینجا نیز سؤال روشن است:
اگر اتحادیه بارها موضوع را گزارش کرده، چرا هنوز امکان چاپ و توزیع این قراردادها وجود دارد؟
و:
مسئول مستقیم نظارت بر چاپخانههایی که چنین اسنادی را چاپ میکنند کدام دستگاه است؟
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد تعداد واحدهای دارای پروانه فعال را نزدیک به هفت هزار واحد اعلام کرد.
به گفته وی حدود دو هزار واحد نیز دارای پروانه منقضی هستند و حدود هزار تا هزار و دویست واحد غیرمجاز نیز شناسایی شدهاند.
رستمی تأکید کرد فرآیند قانونی برخورد و پلمب واحدهای غیرمجاز در حال پیگیری است.
اما اینجا نیز یک پرسش مهم مطرح میشود:
چرا با وجود تسهیل صدور پروانه، همچنان هزاران واحد با وضعیت غیرمجاز یا منقضی در بازار فعالیت دارند؟
آیا مشکل از خود صنف است؟
آیا فرآیند صدور مجوز مشکل دارد؟
آیا نظارت کافی نیست؟
یا بازار خدمات ملکی به دلایلی خارج از اختیار اتحادیه به سمت فعالیتهای غیررسمی سوق پیدا کرده است؟
رستمی تأکید دارد عنوان صنفی «مشاور املاک» بهخودی خود بیانگر وظیفه اصلی این واحدهاست: مشاوره صحیح و ارائه اطلاعات درست به طرفین معامله.
از نگاه رئیس اتحادیه، مشاور باید در خرید، فروش، رهن، اجاره و حتی تصمیمات سرمایهگذاری و ساختوساز نقش کارشناسی و مشورتی داشته باشد.
اما این ادعا نیز میتواند موضوع یک گزارش مستقل باشد:
درصد مشاوران املاک مشهد که دورههای تخصصی را گذراندهاند چقدر است؟
چه تعداد از آنها آموزش حقوق قراردادها دیدهاند؟
و مردم چگونه میتوانند یک «مشاور واقعی» را از یک واسطه صرف تشخیص دهند؟
رستمی از شهروندان خواست قبل از هر معامله اطلاعات لازم را به دست آورند و قبل از امضای قرارداد درباره ملک و شرایط معامله تحقیق کنند.
وی همچنین توصیه کرد مردم به واحدهای دارای پروانه مراجعه کنند، پروانه کسب و نرخنامه را بررسی کنند و از واحدهای غیرمجاز فاصله بگیرند.
اتحادیه مشاوران املاک مشهد نیز سامانه رسمی خود را به نشانی زیر معرفی کرده است:
سامانه اتحادیه مشاوران املاک مشهد
مسیر اعلامشده برای شرایط و رسیدگی به شکایات نیز در سامانه اتحادیه قرار دارد:
سامانه شکایات اتحادیه مشاوران املاک مشهد
همچنین شماره ۳۱۴۳۲ بهعنوان مسیر ارتباطی اتحادیه اعلام شده است.
اما یک مطالبه مشخص وجود دارد:
در یک سال گذشته چند شکایت ثبت شده است؟ چند مورد به تخلف قطعی منجر شده؟ چند واحد پلمب شده و مهمترین شکایت مردم درباره چه موضوعی بوده است؟
این آمار باید از اتحادیه مطالبه شود.
رستمی در بخش دیگری از گفتوگو، انتقاد تندی نسبت به نگهداری حجم بالای املاک توسط بانکها مطرح کرد و آن را در صورت صحت، نوعی «احتکار بزرگ» دانست.
این اظهارنظر به دلیل اهمیت اقتصادی آن باید با عدد و سند بررسی شود.
بنابراین «توسعه و اقتصاد پایدار» این پرسشها را مطرح میکند:
میزان داراییهای ملکی بانکها در خراسان رضوی چقدر است؟
چه میزان از این املاک مازاد محسوب میشود؟
چه میزان از املاک مازاد قابلیت عرضه به بازار مسکن دارد؟
بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و دستگاههای نظارتی چه برنامهای برای این داراییها دارند؟
این بخش از گزارش، در صورت دریافت آمار رسمی، قابلیت تعمیم مستقیم به سطح ملی را خواهد داشت.
رستمی میگوید ارتباط با راه و شهرسازی وجود دارد، اما تعداد جلسات را کافی نمیداند.
وی خواستار حضور بیشتر اتحادیه در جلسات مرتبط با مسکن، تراکم و ساختوساز شده است.
به اعتقاد رئیس اتحادیه، تصمیمات مربوط به تراکم میتواند مستقیماً بر قیمت مناطق مختلف شهر تأثیر بگذارد.
بنابراین سؤال از ادارهکل راه و شهرسازی خراسان رضوی روشن است:
در یک سال گذشته چند جلسه رسمی با حضور اتحادیه برگزار شده و چه تعداد از پیشنهادهای اتحادیه در تصمیمات نهایی مورد استفاده قرار گرفته است؟
رستمی درباره شهرداری نیز اعلام کرد جلسات مستقیم و مستمر در سطح مورد انتظار وجود نداشته، اما اتحادیه برای همکاری اعلام آمادگی کرده است.
وی معتقد است شهرداری میتواند در حوزه مسکن، بهخصوص مسکن استیجاری، نقش مهمی داشته باشد.
«توسعه و اقتصاد پایدار» در ادامه این پرونده، دیدگاه شهرداری مشهد را نیز درباره این موضوع جویا خواهد شد.
در موضوع بازآفرینی شهری و ادعاهایی درباره شائبه وجود مافیا در بازار ملک، رستمی این اتهام را نسبت به کل صنف رد کرد.
وی گفت ممکن است در هر صنفی افراد متخلف وجود داشته باشند، اما نمیتوان رفتار احتمالی یک یا چند واحد را به کل صنف تعمیم داد.
رئیس اتحادیه تأکید کرد در صورت سوءاستفاده یک واحد صنفی از اختیارات خود خصوصا در مناطق هدف بازآفرینی، اتحادیه میتواند از ابزارهای قانونی از جمله برخورد تعزیراتی و پلمب استفاده کند.
این ادعا نیز نیازمند پاسخ عددی است:
در سال گذشته چند پرونده تخلف مرتبط با سوءاستفاده از اختیار، تبانی، قیمتسازی یا تخلفات مشابه در اتحادیه تشکیل شده است؟
رستمی همچنین بر ضرورت احراز هویت و وضعیت قانونی طرفین معامله تأکید کرد و گفت واحدهای صنفی نباید برای اتباع غیرمجاز قرارداد خرید، فروش، رهن یا اجاره تنظیم کنند.
وی هشدار داد تخلف در این زمینه میتواند تبعات حقوقی و امنیتی داشته باشد و اتحادیه با واحدهای متخلف برخورد خواهد کرد.
این موضوع نیز باید در ادامه از دستگاههای مرتبط با امور اتباع، دستگاه قضایی و دستگاههای امنیتی و انتظامی پرسیده شود تا چارچوب دقیق قانونی برای فعالیت مشاوران املاک روشن شود.
گفتوگوی «توسعه و اقتصاد پایدار» با رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد اکنون چند پرونده مستقل را پیش روی خبرنگار و افکار عمومی قرار داده است:
پرونده اول: دادههای معاملات و دسترسی اتحادیه به سامانهها
پرونده دوم: سرنوشت سامانه هوشمند تعیین اجارهبها و هزینه انجامشده برای آن
پرونده سوم: سقف ۲۵ درصدی اجارهبها و امکان دور زدن آن در خارج از شبکه صنفی
پرونده چهارم: پلتفرمهای ملکی و نقش آنها در شکلگیری قیمت
پرونده پنجم: قراردادهای چاپی غیرمجاز
پرونده ششم: واحدهای فاقد پروانه و چرایی استمرار فعالیت آنها
پرونده هفتم: نقش بانکها در نگهداری املاک و زمین
پرونده هشتم: سهم بخش خصوصی در تصمیمگیریهای مسکن
پرونده نهم: رابطه اتحادیه با راه و شهرسازی و شهرداری
پرونده دهم: امنیت معاملات و احراز هویت
و شاید مهمتر از همه:
اگر سامانه مشکل دارد، چه نهادی باید پاسخ دهد؟
اگر اتحادیه به داده دسترسی ندارد، چه نهادی باید پاسخ دهد؟
اگر قرارداد غیرمجاز چاپ میشود، چه دستگاهی باید جلوی آن را بگیرد؟
اگر واحد غیرمجاز فعالیت میکند، مسئولیت نظارت با کدام دستگاه است؟
اگر سقف ۲۵ درصدی ابلاغ شده اما معاملات خارج از شبکه رسمی انجام میشود، چه نهادی باید بر اجرای قانون نظارت کند؟
اگر قیمتهای غیرکارشناسی در پلتفرمها منتشر میشود، مسئولیت تنظیم این بازار با چه کسی است؟
اگر نرمافزار تعیین اجارهبها با هزینه قابل توجه تهیه شده اما امروز کارایی مورد انتظار را ندارد، چه کسی باید درباره هزینه و نتیجه آن توضیح دهد؟
و اگر بانکها حجم قابل توجهی ملک در اختیار دارند، چه نهادی باید درباره نحوه استفاده از این داراییها پاسخگو باشد؟
اینها پرسشهایی نیست که پاسخ آنها صرفاً در اتحادیه مشاوران املاک مشهد خلاصه شود.
این پرسشها به ساختار حکمرانی بازار مسکن در استان و کشور مربوط است.
«توسعه و اقتصاد پایدار» در ادامه این پرونده، ابتدا گفتوگوی تکمیلی با اعضای هیئتمدیره اتحادیه مشاوران املاک مشهد را دنبال خواهد کرد تا جزئیات عملکرد، آمار شکایات، وضعیت واحدهای صنفی، سرنوشت سامانه تعیین اجارهبها، هزینههای انجامشده و میزان دسترسی اتحادیه به اطلاعات معاملات روشنتر شود.
در مرحله بعد، دیدگاه مشاوران املاک، موجران، مستأجران، خریداران و فروشندگان ملک دریافت خواهد شد.
پس از آن، پاسخ رسمی ادارهکل راه و شهرسازی خراسان رضوی، شهرداری مشهد، اتاق اصناف، سازمان صمت، سازمان ثبت اسناد و املاک، دستگاه قضایی، دستگاههای مرتبط با امور اتباع و سایر نهادهای مسئول مطالبه خواهد شد.
در سطح ملی نیز این پرسشها به دستگاههای سیاستگذار و متولی حوزه مسکن و سامانههای معاملاتی تعمیم داده خواهد شد.
هدف این پرونده، متهمکردن هیچ دستگاه یا صنفی نیست؛ بلکه هدف، شفافکردن زنجیره مسئولیت در بازاری است که کوچکترین خطای آن مستقیماً بر زندگی مردم اثر میگذارد.
«توسعه و اقتصاد پایدار» در این پرونده، صدای یک طرف نخواهد بود؛ پرسش را از یک طرف آغاز میکند و پاسخ را از همه طرفها خواهد گرفت. بدیهی است حق پاسخگویی و انتشار پاسخ ها برای همه طرف ها وجود دارد و «توسعه و اقتصاد پایدار» خود را ملزم به بررسی و درج آن ها میداند.
دیدگاه بسته شده است.